La industria inmobiliaria de Victoria está rechazando una nueva reforma propuesta por el gobierno laborista de Allan que obligaría a los agentes inmobiliarios a publicar el precio de reserva de los vendedores al menos siete días antes de una subasta, una medida que los agentes advierten que podría ser contraproducente y distorsionar el mercado inmobiliario.
La reforma, anunciada como parte de una ofensiva australiana contra la subcotización, tiene como objetivo evitar que los compradores desperdicien sus fines de semana en subastas donde el precio final está muy por encima de la pauta anunciada.
Pero los líderes de la industria argumentan que la divulgación obligatoria podría restar flexibilidad a los proveedores y crear nuevas tensiones en un mercado ya volátil.
Póngase al día con las novedades de la aplicación 7NEWS: descárguela hoy
Según la propuesta, una propiedad no puede subastarse a menos que la reserva aprobada del vendedor haya sido listada públicamente una semana antes, lo que efectivamente fija a los vendedores a un precio de reserva fijo independientemente de las condiciones cambiantes del mercado o los intereses del comprador.
Los proveedores están “perdiendo sus opciones”, dice la industria
Toby Balazs, director ejecutivo del Instituto de Bienes Raíces de Victoria, dice que la norma propuesta elimina la capacidad del proveedor de tomar decisiones informadas sobre su mayor activo financiero.
“Exigir a un vendedor que revele el precio de reserva siete días antes de la subasta o de una venta en una fecha determinada le priva de opciones y de la capacidad de responder a la demanda del mercado, algo que debería tener absolutamente derecho a hacer cuando vende la que suele ser la transacción más grande de su vida”, afirma Balazs.
Sostiene que la norma, tal como está redactada actualmente, impone la carga a los vendedores y no a los agentes, aunque los agentes son los que están sujetos a las leyes de subvaloración.
“Se trata de una expectativa de lo que debe hacer el vendedor, no de lo que debe hacer el agente”, afirma.
“Apoyamos una mayor transparencia de los precios, pero debe ser práctica para todas las partes del mercado: compradores, vendedores y corredores”.
¿Podría la divulgación temprana conducir a políticas de precios más altas, no más bajas?
Balazs también advierte que el cambio podría desencadenar un giro involuntario hacia ofertas infladas a medida que agentes y vendedores buscan protegerse del riesgo de establecer una reserva demasiado baja demasiado pronto.
“¿Podría dar lugar a una sobrecotización? Buena pregunta. Aún no lo sabemos”, afirma. “Pero ciertamente podemos ver cómo la divulgación temprana forzada, independientemente de la dinámica del mercado, podría impulsar la orientación de precios al alza por precaución”.
Si bien el gobierno sostiene que la reforma detendrá la manipulación de las políticas de precios, Balazs dice que las leyes existentes ya proporcionan un marco viable si se fortalecen adecuadamente.
“Si la reserva de un proveedor está dentro del rango de precios anunciado del 10 por ciento, eso debería estar en línea con las expectativas del mercado”, afirma.
“El problema es que la reserva está muy por encima de este límite. Aquí es donde surge la frustración, no cuando las casas se venden dentro de la guía o incluso por encima de ella debido a la competencia real”.
Las subastas “ponen a prueba el mercado” y eso puede cambiar de aquí al día de la subasta
Balazs subraya que las subastas existen precisamente para permitir que el mercado decida el valor de una vivienda, a menudo impulsado por una competencia de compradores que no se puede predecir con una semana de antelación.
“Cuando una propiedad va mucho más allá de la guía, normalmente es porque dos o más compradores serios están discutiendo seriamente entre sí”, dice. “Es un puro proceso de subasta. Pone a prueba la demanda, y esa demanda a menudo sólo puede predecirse en el día”.
Dice que la industria está a sólo unas semanas de presentar un “plan” integral para la reforma desarrollado por un grupo de trabajo estratégico con representación gubernamental. Una opción que se está considerando actualmente es exigir a los vendedores que confirmen su reserva tres días antes de la subasta si está dentro del rango de precios anunciado.
“Queremos presentar recomendaciones equilibradas que cubran todos los métodos de venta… subastas, contratos privados, EOI, no sólo uno”, dice Balazs.
“Nuestro objetivo es una mayor transparencia sin quitarles la flexibilidad que necesitan los proveedores”.
Los economistas advierten que las nuevas normas podrían conducir a una “subcotización legal”.
Los expertos independientes coinciden en que la reforma podría crear nuevos problemas en lugar de resolver los viejos.
El Dr. Peyman Khezr, profesor titular de economía en la Universidad RMIT, dice que obligar a los vendedores a establecer reservas temprano podría generar expectativas de precios distorsionadas y nuevas frustraciones entre los compradores.
“La publicación de los precios de reserva puede reducir la publicidad engañosa, pero no impedirá que las viviendas se vendan a un precio un 10, 20 o 30 por ciento superior al precio anunciado”, afirma Khezr.
“Es posible que los compradores todavía se sientan subvaluados, sólo que las nuevas reglas ahora lo convierten en una forma legal de subvaluación”.
Dice que el requisito efectivamente obliga a los vendedores a tomar decisiones sobre precios antes de saber cuántos postores participarán, cómo se desarrollará la competencia o si nuevas ventas comparables cambiarán el mercado.
“En un mercado inmobiliario volátil, un compromiso temprano puede resultar costoso”, afirma.
“Una reserva es un piso, no un pronóstico. Es el precio más bajo que aceptará un propietario, no una estimación del precio de venta final. Las subastas rutinariamente terminan muy por encima de la reserva, por lo que la reforma no resolverá la frustración del comprador”.
Khezr sostiene que Victoria ya tiene algunas de las leyes de subcotización más estrictas del país y se beneficiaría más refinando los rangos de precios mínimos y máximos que exigiendo la divulgación de precios mínimos.
“Una solución mejor mejoraría la precisión de las políticas de precios mínimo y máximo”, afirma. “En la mayoría de los casos, los precios finales se sitúan en este rango”.
¿Qué pasa después?
El gobierno de Victoria no ha confirmado cuándo entrará en vigor la reforma el próximo año.
Según Balazs, la REIV seguirá presionando por un modelo más equilibrado que aumente la transparencia sin comprometer los derechos de los vendedores.
“Damos la bienvenida a la cooperación con el gobierno. Queremos ofrecer recomendaciones que sean prácticas y justas para todas las partes involucradas en la transacción”, dice.
Los compradores y vendedores se están preparando actualmente para una importante reestructuración en el mercado de subastas de Victoria que podría cambiar la forma en que se valoran, comercializan y venden las viviendas en todo el estado.
About The Author
