El programa de depósito del 5 por ciento para viviendas del gobierno federal hará más difícil para los australianos de bajos ingresos comprar su primera vivienda. Esto es lo que sugiere un nuevo estudio que sugiere que es necesario un replanteamiento importante de las políticas clave de asequibilidad de la vivienda.
La ampliación de la medida en octubre coincidió con un fuerte aumento en el valor de las propiedades, lo que generó preocupaciones de que la política pudiera resultar contraproducente. El Partido Laborista ha citado repetidamente análisis del Tesoro que sugieren que los precios de la vivienda aumentarán entre un 0,5% y un 0,6% en seis años.
Pero los modelos de los economistas Hamza Hanbali de la Universidad de Melbourne y Gaurav Khemka de la Universidad Nacional de Australia encontraron que la política de depósitos reducida podría hacer que los precios de la vivienda aumenten entre un 10% y un 20% durante la próxima década.
Resultó que la ayuda para superar el obstáculo de los depósitos se vería compensada por el aumento de precios. Este fue particularmente el caso de los hogares de bajos ingresos, quienes, según el modelo, tendrían que esperar cinco años más antes de poder comprar una casa.
Hanbali, profesor de ciencia actuarial, dijo que el análisis también condujo al “sorprendente” hallazgo de que una propuesta de coalición -para permitir a los compradores por primera vez poner sus ahorros para la jubilación como depósito- mejoraría el acceso al mercado inmobiliario para todos los grupos de ingresos.
“El sistema de depósitos reducido en nuestro modelo parece perjudicar a los grupos de bajos ingresos y, por lo tanto, conduce a la desigualdad”, dijo.
“Pero una salida anticipada no es tan mala: se trata sólo de un compromiso, y eso es lo sorprendente. No se trata de tomar partido en política; se trata de examinar estas dos políticas de la manera más objetiva posible”.
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A pesar de los esfuerzos del Partido Laborista por aumentar la oferta, la asequibilidad de la vivienda es ahora peor que nunca.
Según Cotality, se necesita más de una década para ahorrar un depósito del 20% en una casa en Sydney, Adelaide, Brisbane y Perth, mientras que el hogar promedio tiene que dedicar casi el doble de sus ingresos a pagar su hipoteca que hace cinco años.
Hanbali dijo que el hecho de que ambos enfoques políticos dieran como resultado precios más altos demostraba que construir más casas era la única solución a largo plazo para las viviendas inasequibles.
La propuesta de la coalición es permitir a los compradores de primera vivienda acceder a hasta el 40% de su super para financiar un depósito de hasta el 20%. El plan de depósito del 5 por ciento proporciona una garantía respaldada por los contribuyentes por un valor de hasta el 15 por ciento del préstamo, ayudando a los beneficiarios a comprar con menos ahorros.
Según la investigación, el programa de coalición tiene un “impacto indirecto” en la asequibilidad de los pagos, ya que la demanda adicional hace subir los precios y los hogares se ven obligados a pedir más préstamos.
El enfoque de depósito reducido “tiene el mismo efecto sobre los precios”. Pero también aumenta “deliberadamente” el endeudamiento, ya que el depósito más bajo del 5% significa que los hogares asumen una hipoteca mayor, incluso antes de que se tenga en cuenta el impacto sobre los precios.
Los investigadores modelaron cuánto tiempo le tomaría a un hogar de ingresos bajos, medios y altos (todos sin ahorros) ahorrar un depósito y comprar una casa bajo las dos políticas.
Ambas políticas permiten a los hogares de mayores ingresos comprar antes: diez meses antes para el sistema de depósitos y 1,2 años antes para la liberación anticipada del super.
Sin embargo, los efectos en cascada sobre otros hogares que compran más tarde y en un mercado más caro son más complicados.
Los hogares de ingresos medios todavía pueden comprar con un año de anticipación bajo el súper plan, mientras que el esquema de depósito reducido desencadena un “shock de precios” más inmediato y los pagos más altos comienzan a afectar.
El contraste es más fuerte en el caso de los hogares de bajos ingresos. Según el estudio, acceder a su súper oferta les permitirá comprar seis meses antes.
Pero bajo el esquema de depósito del 5 por ciento, “el préstamo más grande empuja los pagos más allá de lo que sus ingresos pueden soportar, retrasando las compras hasta cinco años en un mercado inmobiliario con oferta limitada”.
Hugh Hartigan, director de la consultora Hartigan & Associates y ex jefe de investigación de Housing Australia, dijo que la investigación mostró que ambas medidas hicieron subir los precios.
Hartigan dijo que las familias con ingresos más bajos tendrían dificultades para poseer una casa y que “la prioridad debería ser una oferta adecuada de viviendas sociales y asequibles”.
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