Las “opciones interesantes” de bienes raíces abundan entre diciembre y enero, cuando familias y amigos se reúnen para las celebraciones de Navidad y Año Nuevo.
Alguien está convencido de que los precios están a punto de desplomarse. Alguien más insiste en que es necesario comprar ahora “antes de que suban las tasas de interés en el nuevo año”. Un tío jura que Brisbane es el único mercado que vale la pena visitar. Un padre sugiere comprar la antigua unidad familiar porque “está cerca de la ciudad”.
Todo el mundo tiene una opinión. Y la mayoría de ellos se entregan con absoluta confianza y autoridad, especialmente por parte de generaciones mayores a quienes les ha ido bien en el sector inmobiliario.
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Como estratega inmobiliario, esta es la época más ocupada y emotiva del año para mí. Aquí es también donde los australianos son más vulnerables a los malos consejos inmobiliarios.
Las vacaciones crean la tormenta perfecta: emociones intensas, comparaciones y presiones de tiempo. Combinado con nuestra baja tasa nacional de educación financiera (alrededor del 45 por ciento), es fácil ver cómo estas opiniones y especulaciones pueden llevar a los australianos a tomar malas decisiones en lo que respecta a la propiedad.
Al mismo tiempo, muchos australianos no se sienten capaces o no tienen derecho a buscar asesoramiento profesional. Existe una percepción común de que el asesoramiento inmobiliario es sólo para los ricos o que obtener ayuda cuesta miles de dólares, lo cual simplemente no es cierto.
La ironía es que las personas que deciden que “no pueden permitirse” un consejo y dependen de opiniones “gratuitas” de familiares, amigos, titulares o redes sociales terminan gastando cientos de miles de dólares en bienes raíces basándose en ese “análisis” superficial.
Recientemente tuve un cliente que estaba listo para comprar una propiedad bien ubicada y bien investigada en Victoria cuando un amigo me llamó para advertirle. Habían oído que el impuesto a la propiedad de Victoria les costaría 30.000 dólares al año e insistieron en que Australia del Sur era la opción más inteligente.
Aunque Australia del Sur tiene umbrales más altos y impuestos a la propiedad más bajos, el crecimiento demográfico es limitado en muchas áreas, lo que significa que el crecimiento del capital a largo plazo probablemente sea más lento. Y cuando hice los números, el impuesto a la propiedad en esta propiedad victoriana en realidad estaba más cerca de $2,500 al año.
La brecha de comportamiento que influye en los resultados
Con el tiempo, he notado una brecha de comportamiento significativa entre los compradores con alto desempeño financiero y aquellos sin alto desempeño financiero.
Las personas con mayor capacidad financiera no necesariamente saben más sobre bienes raíces, pero sí saben lo que no saben. Los médicos y abogados me dicen regularmente: “Soy excelente en mi campo, pero nunca asumiría que conozco el sector inmobiliario mejor que alguien que trabaja en ese campo”. Entienden el valor de la experiencia en subcontratación.
Las personas con menos capacidad financiera a menudo sienten que tienen que hacerlo todo por sí mismas. Intentan ahorrar dinero renunciando al asesoramiento profesional, aunque esta decisión puede costarles mucho más a largo plazo si se basa en información y emociones incompletas.
El riesgo de aceptar consejos familiares bien intencionados
Cuando trabajaba en gestión de fondos, cuando tenía poco más de 20 años, seguí los números y decidí comprar una casa en Yarraville. Mi madre me dijo que nadie cruzaría el puente Westgate y que sería mejor para mí comprarme un piso en St Kilda porque estaba más cerca de la ciudad y por tanto era “una inversión más segura”. También estaba más cerca de donde vivía en ese momento. Me pareció familiar y sensato, así que seguí su consejo, pero financieramente fue una inversión equivocada. El apartamento no creció como lo haría una casa en Yarraville y rápidamente lo superé. Veo versiones de esta historia todas las semanas.
El asesoramiento familiar suele ser más emocional que estratégico. Los padres recomiendan lo que les funcionó hace décadas sin considerar cómo han cambiado los mercados, la demografía y las condiciones crediticias. Sugieren comprar a hermanos o primos sin entender cómo esto puede limitar la capacidad de endeudamiento futuro.
Sólo porque algo funcionó para tus padres no significa que sea una estrategia sólida hoy en día, o que sea adecuada para tus circunstancias específicas.
Por qué cronometrar el mercado rara vez funciona
Otro de los favoritos en la mesa navideña es la previsión del mercado. Las tasas de interés caerán. O levántate. O seguir igual. Si analizamos las predicciones sobre las decisiones del Banco de la Reserva durante los últimos cinco años, casi todas estaban equivocadas.
Tratar de cronometrar el mercado es un juego estúpido. La historia muestra que los compradores que se centran en activos de alta calidad y los mantienen durante largos períodos de tiempo consistentemente superan a aquellos que esperan el momento “perfecto”. Quien compró una propiedad bien ubicada hace 50 años no perdió dinero mientras la mantuviera firme.
Los tres filtros que todo comprador debería aplicar a cada “consejo importante”.
Antes de que los compradores sigan un consejo (ya sea que provenga de familiares, amigos o extraños en línea) deben aplicar tres filtros simples.
Primero, ¿dónde están los números?
¿Qué datos respaldan este consejo? Sin anécdotas: cifras precisas y serias.
En segundo lugar, ¿se mantiene en el tiempo?
Ejecute los datos hace 10 o 20 años, no sólo los últimos cinco. El desempeño actual por sí solo puede ser engañoso. El crecimiento de Queensland en los últimos tres años parece muy diferente al de dos décadas.
En tercer lugar, ¿qué impulsa el crecimiento futuro?
Considere el crecimiento de los ingresos de los hogares, el tipo de población, la volatilidad y la sostenibilidad. ¿El crecimiento está impulsado por el empleo y los salarios a largo plazo, o es un proyecto de corto plazo que puede desaparecer?
Eliminando el ruido en 2026
A medida que nos acercamos a otro año de incertidumbre, lo más importante que pueden hacer los compradores es simplificar. Sigue los datos. Acepta que no todos estarán de acuerdo con tu decisión. Si su estrategia está basada en evidencia y alineada con sus objetivos a largo plazo, no necesita la aprobación universal, especialmente no de la mesa navideña.
En esta temporada festiva, disfrute de los debates, pero sea selectivo con las voces que escuche. Tu yo futuro te lo agradecerá.
Anissa Cavallo es experta en propiedades y consultora de Eda Property, que capacita y educa a los australianos para lograr la libertad financiera a través de la propiedad.
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