Según un informe, Australia podría desbloquear alrededor de un millón de viviendas nuevas si sólo uno de cada cuatro apartamentos individuales en las principales ciudades se convirtiera en viviendas adosadas.
El grupo de expertos en políticas Comité para el Desarrollo Económico de Australia (CEDA) y la consultora urbana Urbis descubrieron que Australia podría aumentar su parque de viviendas en un 9 por ciento si los gobiernos aumentaran la llamada “densidad blanda” en los anillos intermedios de las cinco ciudades más grandes.
La densidad suave o modesta incluiría el desarrollo de terrazas, casas adosadas, apartamentos de poca altura y ocupación doble en áreas bien ubicadas y con servicios.
El informe argumenta que el debate actual se ha centrado en gran medida en “los extremos del espectro de la oferta de vivienda -desarrollos de alta densidad en el centro de la ciudad o nuevas comunidades 'planificadas maestramente' en áreas suburbanas o regionales en expansión”-, ignorando el potencial de la vivienda de densidad media.
Danika Adams dice que la construcción de viviendas podría incrementarse en áreas con servicios existentes y donde la gente quiere vivir. (Entregado: CEDA)
“La crisis inmobiliaria de Australia lleva décadas gestándose y requiere acción en muchos frentes”, dijo Danika Adams, economista senior y coautora del informe de CEDA.
“Pero a través de una 'densificación suave' se puede crear más espacio habitable en los vecindarios del Anillo Medio donde la gente quiere vivir, al mismo tiempo que se hace un mejor uso de la infraestructura y las redes de transporte existentes”.
El informe estima que el enfoque de densidad moderada daría como resultado alrededor de un 12 por ciento más de viviendas en Sydney, un 15 por ciento más en Melbourne, un 16 por ciento más de viviendas en Brisbane y Adelaide y más de un 17 por ciento más de viviendas en Perth.
Algunos estados ya han comenzado a avanzar hacia una mayor densidad: Nueva Gales del Sur y Victoria han introducido reformas para agilizar los permisos y desarrollar desarrollos bien ubicados, lo que ha generado críticas de algunos residentes existentes.
Australia Occidental ha anunciado planes para aumentar la densidad en 10 estaciones de tren en Perth.
Las grandes ciudades pueden permitirse una mayor densificación
Australia necesita construir 240.000 viviendas al año para cumplir el objetivo del Acuerdo Nacional de Vivienda de 1,2 millones de viviendas bien ubicadas para 2029, establecido por la Commonwealth y los gobiernos estatales y territoriales.
Sin embargo, el informe de la CEDA encontró que el país se ha quedado atrás de este ritmo todos los años desde 2016.
Dado que se espera que la población de Australia crezca en más de 14 millones de personas durante los próximos 40 años, principalmente en las principales ciudades, el informe advierte que la presión inmobiliaria seguirá aumentando.
Se espera que el crecimiento demográfico en las ciudades y los principales centros sea dos veces más rápido que en las zonas regionales.
Sin embargo, las ciudades más grandes de Australia todavía tienen una densidad de población baja en comparación con el resto del mundo.
Por ejemplo, según el informe, Melbourne ocupa el puesto 100 en población pero el 858 en densidad, mientras que Sydney ocupa el puesto 104 en población y el 803 en densidad.
“Cuando vemos lo que está sucediendo con el crecimiento de nuestra población y nuestro desarrollo económico continuo, no podemos seguir construyendo”, dijo a The Business la economista jefe de la CEDA, Cassandra Winzar.
“Esto ejerce mucha presión sobre la infraestructura; necesitamos nuevos sistemas de transporte y provoca largos desplazamientos y dificultades para acceder a los servicios”.
“Los suburbios del Anillo Medio y esta 'densidad suave' son lo mejor de ambos mundos, por así decirlo”.
La lección de Auckland
El informe también examinó el impacto de la importante reforma de planificación de Auckland, que trajo cambios radicales de “zonificación” a partir de 2016.
Estas reformas eliminaron la zonificación unifamiliar y permitieron viviendas de densidad media en aproximadamente tres cuartas partes de la ciudad.
Entre 2016 y 2021, los cambios dieron como resultado alrededor de 22.000 viviendas nuevas, lo que representa un tercio de todos los permisos de construcción residencial y resultó en un aumento del 50 por ciento en los permisos.
Para 2024, el parque de viviendas de Auckland había crecido en alrededor de 80.000 viviendas (alrededor del 15 por ciento), superando el crecimiento de la población por primera vez en décadas.
El informe encontró que los precios de las propiedades en Auckland eran entre un 15 y un 27 por ciento más bajos de lo que habrían sido de otro modo, mientras que los precios de los alquileres se redujeron hasta un 28 por ciento.
“La experiencia de Auckland muestra lo que es posible cuando se implementa una reforma de planificación a escala”, afirmó la señora Adams.
“Funcionó porque eliminó procesos complejos, permitió un desarrollo viable y se aplicó ampliamente”.
Un informe reciente de otro grupo de expertos, el Instituto Grattan, concluyó que si todas las capitales fueran rezonificadas para permitir edificios de tres pisos, los alquileres y los precios de las viviendas en Australia serían un 12 por ciento más bajos que de otra manera dentro de una década.
Los ayuntamientos son clave
Winzar dijo que las regulaciones de zonificación y planificación a nivel municipal eran una barrera para el desarrollo.
Cassandra Winzar dice que los gobiernos estatales podrían alentar a los ayuntamientos a perseguir objetivos de vivienda. (Entregado: CEDA)
“Las reglas difieren de un consejo a otro; también tenemos un gran número de consejos en Australia”, dijo Winzar a The Business.
“Por lo tanto, es muy difícil para los desarrolladores acceder y comprender los requisitos, y a menudo son muy restrictivos”.
Dijo que los ayuntamientos no tienen muchos incentivos para aumentar la zonificación y que los gobiernos estatales deberían utilizar un enfoque de palo y zanahoria.
“Si los gobiernos locales no cumplen sus objetivos… eso podría significar que los gobiernos estatales asuman algunas de las regulaciones de planificación”, dijo Winzar.
“(Si es así), creemos que debería haber algunos incentivos financieros”.
El informe también recomendó que los ayuntamientos deberían introducir “por derecho” normas de planificación que establezcan lo que se puede construir sin objeciones en función del tamaño de la parcela.
“Creo que cada vez más australianos se están dando cuenta de los problemas de asequibilidad de la vivienda”.
dijo la señora Winzar.
“Si no te afecta a ti personalmente, es casi seguro que afectará a alguien de tu familia. Y la mayoría de las personas también quieren que sus familiares puedan vivir cerca de ellos”.
Cotality descubrió recientemente que la asequibilidad de la vivienda en Australia nunca ha sido peor: en la mayoría de las capitales se necesitaba más de una década para ahorrar un depósito estándar del 20 por ciento para comprar una casa, mientras que los valores nacionales de las viviendas eran un 7,5 por ciento más altos que hace un año.
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