Dónde los precios inmobiliarios podrían subir o desplomarse en 2026

La historia demuestra que apostar contra el mercado inmobiliario australiano es una táctica audaz.

Pero una reversión dramática en las expectativas de tasas de interés significa que 2026 parece un poco más débil para el sector inmobiliario.

Se espera que fuerzas en conflicto mantengan los precios batiendo récords este año, pero los expertos esperan que el crecimiento sea más lento que el 8,6 por ciento informado por Cotality en 2025.

El director de investigación de la casa de datos, Tim Lawless, considera que cinco por ciento o menos a nivel nacional es ahora una estimación razonable, ya que las altas relaciones valor-ingreso y las tasas hipotecarias más largas frenan la demanda.

Pero diferentes dinámicas de vida conducirán a un “tapiz de actuación” general.

“Creo que seguiremos viendo que el cuartil inferior del mercado tendrá un rendimiento superior, ya que la elevada deuda de los hogares, las barreras de mantenimiento y las restricciones crediticias seguirán impulsando la demanda general hacia estos puntos de precios más bajos”, dice Lawless a la AAP.

La protección de depósitos esperada por el gobierno federal para los compradores de vivienda por primera vez ha acelerado aún más el crecimiento en propiedades de menor valor que caen por debajo del límite de elegibilidad del plan.

Pete Wargent, agente de compradores de Allen Wargent Property Buyers, dice que las ajustadas perspectivas de alquiler también están alentando a los compradores de vivienda por primera vez a ingresar al mercado inmobiliario lo más rápido posible.

Los centros de tamaño mediano Adelaide, Perth y Brisbane han superado a los tradicionales Sydney y Melbourne en los últimos años.

Lawless dice que el panorama varía de una ciudad a otra, pero Adelaide podría estar en mayor riesgo de sufrir una corrección, ya que su relación entre el valor de la vivienda y los ingresos está cerca de superar a Sydney.

“Adelaida probablemente corre mayor riesgo que… Brisbane o Perth de sufrir una corrección simplemente porque no tiene los mismos fundamentos que esas dos ciudades”, explica.

“La economía no es tan diversa, la migración interestatal es actualmente negativa, mientras que WA y Queensland todavía tienen tasas de migración interestatal muy altas que respaldan la demanda”.

Wargent también cree que algunas partes del país son vulnerables a una corrección.

Los compradores están siendo expulsados ​​de los centros de las ciudades por las limitaciones de asequibilidad y están acudiendo en masa a mercados regionales más baratos y con menos liquidez, afirma.

“En cierta medida sucedió incluso en Darwin, donde los agentes compradores empujaron a cientos de clientes al que entonces era el mercado más barato de la capital y los precios se dispararon”, afirma.

“Esto puede llevar a los inversores a ver ganancias a corto plazo, pero es una estrategia arriesgada si no eres uno de los primeros compradores del ciclo”.

“Cuando termine la marea, algunos inversores saldrán perjudicados”.

Cada vez es más difícil encontrar valor, pero a Lawless le gusta Melbourne como un “rudo”.

“Hay que asumir que Melbourne todavía tiene margen de mejora”, afirma.

Con una relación entre el valor de la vivienda y los ingresos de 7,1, Melbourne es la tercera capital más asequible después de Canberra y Darwin.

Y con un valor promedio de una vivienda de $827,000, es más asequible que Adelaide, Perth, Brisbane, Sydney y Canberra.

Pero si bien tiene mucho que ofrecer desde una perspectiva de asequibilidad, Melbourne todavía no atrae a un gran número de inmigrantes interestatales dada la débil economía de Victoria, dice Lawless.

Hacia finales de 2025, los aumentos de precios en Sydney se desaceleraron y los valores cayeron un 0,1 por ciento en diciembre.

Sin embargo, los ojos estarán puestos en el mercado del glamour de Australia para ver si se baten más récords este año.

Wargent cree que es sólo cuestión de tiempo antes de que se rompa nuevamente el récord de ventas de 141,5 millones de dólares establecido el año pasado con el desarrollo de un ático en lo alto de One Sydney Harbour en Barangaroo.

Los suburbios del este de Sydney (para casas) y el CBD (para áticos) son los principales candidatos.

“Algunas otras ciudades están desplazando capital (como Londres con el impuesto a las mansiones propuesto)”, dice.

“Así que mientras Australia siga abierta a las entradas de capital, el sector inmobiliario seguirá siendo una reserva de riqueza para los superricos y los empresarios tecnológicos”.

Se espera que los esfuerzos del gobierno de Nueva Gales del Sur para aumentar la densidad de viviendas para igualar la oferta con la demanda den como resultado más proyectos de viviendas en los próximos años.

Sin embargo, Lawless dice que la viabilidad sigue siendo la principal barrera para que los desarrolladores lleven más oferta al mercado.

“Puedes agilizar el proceso de obtención de permisos tanto como quieras, pero si el sector privado no puede llevar el inventario al mercado de manera rentable, no construirá nada”, afirma.

Para el economista jefe de AMP, Shane Oliver, varios factores mantendrán la presión alcista sobre los precios.

Entre ellos, cita las consecuencias de tres recortes de tipos de interés en 2025, los programas gubernamentales para aumentar la demanda, la mejora de la confianza de los consumidores y la actual escasez de viviendas.

Pero dice que la posibilidad de aumentos de las tasas de interés en 2026, así como los esfuerzos del regulador bancario APRA para endurecer los controles sobre las formas más riesgosas de préstamos, deberían brindar cierto alivio al mercado.

Esto también podría conducir a un crecimiento demográfico más lento. Las cifras publicadas el viernes sugieren que se espera que la migración neta al extranjero se debilite en 2025-2026 antes de caer aún más.

Los datos del Centro de Población sugieren que el crecimiento de la población caerá del 1,3 por ciento al 1,2 por ciento a partir de 2027, por debajo del promedio de la década de 2010 del 1,4 por ciento.