Mientras partes de Victoria experimentan el día más caluroso del año y las temperaturas superan los 45 grados, un nuevo análisis muestra que los desastres relacionados con el clima están influyendo cada vez más en el desempeño de los mercados inmobiliarios de Australia y en si los precios se recuperan o se estancan.
Nerida Conisbee, economista jefe de Ray White, dice que los desastres naturales pueden provocar resultados inmobiliarios muy diferentes: algunas ubicaciones se recuperan con fuerza mientras que otras enfrentan limitaciones de demanda a largo plazo.
Señala que no es sólo el desastre en sí lo que determina la evolución de los precios, sino también si los acontecimientos repetidos cambian las percepciones del riesgo actual y la viabilidad futura.
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Por qué algunas ciudades se recuperan y otras no
Las diferentes experiencias de Mallacoota y Lismore resaltan este cambio.
Mallacoota, en la costa de Victoria, fue una de las comunidades más afectadas por los incendios forestales del Verano Negro de 2019-2020. En los años siguientes se produjo una recuperación constante de los precios inmobiliarios.
Utilizando una mediana móvil de 24 meses, una medida más clara para los mercados de bajo volumen, los precios aumentaron entre un 25 y un 30 por ciento por encima de los niveles previos a los incendios forestales. Los valores siguieron aumentando durante el auge regional de la era de la pandemia antes de volver a caer, y la tendencia general apunta a una recuperación más que a un daño duradero.
La recuperación se vio respaldada por el atractivo del estilo de vida, la oferta limitada de viviendas y la fuerte demanda de los compradores durante el período de la COVID.
La experiencia de Lismore fue marcadamente diferente. Si bien los precios a largo plazo no se han desplomado por completo, las repetidas y graves inundaciones han perturbado la recuperación.
Los crecientes costos de los seguros, los retiros de las aseguradoras y los programas gubernamentales de recompra de viviendas han disminuido la demanda y han aumentado la incertidumbre.
En la mediana móvil, las grandes inundaciones han perturbado significativamente el impulso de los precios, lo que ha resultado en una recuperación más lenta y frágil en comparación con los mercados que experimentaron catástrofes aisladas más frecuentes.
Según el análisis de la señora Conisbee, la frecuencia y la certeza del riesgo en Lismore ha llevado a una reevaluación más fundamental por parte de los compradores.
Los seguros ahora determinan el valor de los bienes inmuebles
Este patrón también se refleja en otros lugares.
Una investigación de la Universidad de Nueva Gales del Sur que examinó el impacto de los incendios forestales del Verano Negro encontró que las propiedades en partes de Sydney propensas a los incendios forestales experimentaron caídas de precios de entre el 6 y el 24 por ciento en áreas como Hawkesbury, mientras que las Montañas Azules experimentaron caídas más pequeñas de hasta el 5,2 por ciento.
Es importante destacar que estos impactos fueron temporales y la mayoría de los mercados se recuperaron en un plazo de 12 a 24 meses.
Un resultado similar siguió a las inundaciones de Brisbane en 2011, y los suburbios inicialmente afectados registraron precios medios muy por encima de los niveles anteriores a las inundaciones en 2017.
Sin embargo, la velocidad y la fuerza de la recuperación dependen de varios factores, incluida la cobertura de seguros, la demografía, la inversión gubernamental en infraestructura de mitigación y la calidad de la reconstrucción.
Las viviendas construidas después de desastres a menudo se construyen con estándares más altos, con materiales, diseño y resiliencia mejorados, mientras que los controles de planificación actualizados pueden dar como resultado un parque de viviendas más sólido.
A pesar del aumento del riesgo climático, muchos lugares de alto riesgo siguen teniendo precios elevados. Las ciudades costeras, los suburbios ribereños y los retiros en el bosque siguen teniendo un fuerte atractivo en cuanto a estilos de vida, y los compradores a menudo sopesan los beneficios frente a los riesgos percibidos.
Los datos actuales de la evaluación climática ilustran esta tensión.
Incluso en áreas donde más del 80 por ciento de las propiedades corren un alto riesgo de quedar no asegurables debido a las inundaciones, la mayoría experimentó aumentos de precios superiores al promedio en los últimos cinco años, lo que sugiere que el riesgo climático a largo plazo sigue infravalorado en muchas decisiones de compra.
Queensland ya ha mostrado una mayor sensibilidad de los precios a los riesgos de inundaciones, impulsada por las frecuentes inundaciones importantes y una mayor conciencia de los compradores.
Varios temas claros surgen para los compradores e inversores de viviendas:
– Los mercados inmobiliarios suelen recuperarse después de acontecimientos catastróficos aislados.
– Los desastres repetidos pueden resultar en un desempeño deficiente continuo en lugar de recuperación
– Los costos y la disponibilidad del seguro se convierten en factores clave de valor.
– Las medidas de contención gubernamentales y la calidad de la reconstrucción están desempeñando un papel cada vez más importante en la resiliencia.
A medida que las primas de seguro aumentan y la cobertura de seguro se vuelve más difícil de asegurar, las propiedades que reducen los costos de seguro tienen más probabilidades de atraer primas de precio, mientras que otras pueden verse sometidas a una presión cada vez mayor.
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