En sólo dos años, Victoria ha introducido tantas reformas destinadas a llevar a los millennials a sus propios hogares que incluso quienes las defienden quedan atónitos.
“Hemos visto una revolución en la política de planificación en Victoria de muchas maneras”, dice Brendan Coates, director del programa de seguridad económica y de vivienda del Instituto Grattan.
“No creo que nadie en sus sueños más locos hubiera esperado que un gobierno estatal llegara tan lejos como ellos”.
Durante décadas, el debate sobre la vivienda en Victoria estuvo dominado por los “Nimbys” (no en mi patio trasero): residentes decididos a bloquear nuevos desarrollos en sus suburbios. Pero la situación ha cambiado, tanto a través de un gobierno laborista que busca ganarse a los votantes más jóvenes como del ascenso del movimiento “Yimby” (Sí en mi patio trasero).
Yimby Melbourne se fundó en febrero de 2023 después de meses de discusiones en línea entre pares frustrados por la falta de viviendas asequibles: Coates forma parte de la junta.
Su principal organizador, Jonathan O'Brien, dice que el grupo asumió que era un “movimiento de base” y se centró en desarrollos individuales ante los ayuntamientos, donde a menudo prevalecía la influencia suave.
“Pero teníamos un gobierno estatal que estaba tan dispuesto a escuchar la evidencia y con tanta visión de futuro sobre nuestra ciudad que pudimos realizar cambios sistémicos mucho más significativos en dos años que cualquier otro grupo reformista”, dice.
O'Brien ha enfatizado repetidamente que el grupo no está afiliado a desarrolladores y tiene muchos miembros mayores. La mitad son propietarios-ocupantes, afirma.
Respuestas rápidas
La primera medida importante del grupo en abril de 2024 fue un informe que abogaba por objetivos de vivienda exigibles para las áreas de gobierno local (LGA) y la rezonificación de los suburbios ricos en ocio para albergar miles de viviendas nuevas.
Dos meses después, el gobierno anunció sus propios objetivos LGA. Tres meses después, la Primera Ministra Jacinta Allan y su Ministra de Planificación, Sonya Kilkenny, anunciaron la rezonificación del terreno alrededor de 50 paradas de ferrocarril y tranvía, ante el enfado de algunos lugareños. (Previamente se habían anunciado diez “centros de actividades” como parte de una prueba).
Las reformas no terminaron ahí. El gobierno creó una ley de viviendas adosadas de vía rápida, facilitó a los propietarios la subdivisión de sus cuadras, eliminó los requisitos de estacionamiento para nuevas construcciones y revisó el sistema de contribución de infraestructura del estado para garantizar que los desarrolladores paguen por las escuelas, los parques y las carreteras.
El mes pasado, el Parlamento también aprobó la mayor reforma de la ley de planificación en décadas. Los plazos de aprobación se redujeron a sólo diez días y los derechos de recurso se limitaron en gran medida a los vecinos. El gobierno pareció reconocer la influencia de los Yimby en un comunicado de prensa titulado “Un sistema de planificación que dice sí en mi patio trasero, en todos los sentidos de la palabra”.
Coates dice que las reformas en Victoria son mucho más ambiciosas que las implementadas en Nueva Gales del Sur durante el mismo período.
Un informe reciente del Grattan Institute encontró que los cambios en el código de casas adosadas y 60 zonas de actividad aumentarán la capacidad de vivienda en zonas de Melbourne en aproximadamente 1 millón y 600.000 viviendas respectivamente, lo que representa el 70% del parque de viviendas existente en la ciudad.
En comparación, las reformas de las viviendas de baja y mediana altura (LMR) y el desarrollo centrado en el transporte en Nueva Gales del Sur podrían dar como resultado 930.000 nuevas viviendas en Sydney, lo que equivale al 40% del stock existente.
El reglamento de viviendas adosadas permite un proceso de planificación acelerado para dúplex, casas adosadas y apartamentos de poca altura de hasta tres plantas, siempre que cumplan determinados requisitos.
Coates dice que si Sydney introdujera un código similar, aumentaría la capacidad para más de 1 millón de nuevas viviendas comercialmente viables.
Pero no todos están convencidos del plan del gobierno. Se produjeron protestas de alto perfil en el próspero suburbio de Brighton, donde se permitirán apartamentos de hasta 12 pisos. En la cercana Elsternwick, cuatro Yimbys aplastaron una manifestación contra tres propuestas de torres residenciales con carteles que decían “Deja que otros vivan aquí también” y “No seas egoísta, comparte Elsternwick”.
Kat Smith, funcionaria senior de políticas del Instituto de Planificación de Australia, acoge con satisfacción la voluntad del gobierno de considerar nuevos enfoques y su enfoque en reducir la dependencia de Melbourne de las áreas de crecimiento para nuevas viviendas. Sin embargo, dice que ha habido “un compromiso muy limitado con la profesión de planificación”, particularmente aquellos que trabajan en los ayuntamientos y serán responsables de implementar muchos de los cambios.
“Desde una perspectiva de planificación, (los cambios) no forman una agenda de reforma coherente o integrada”, dijo Smith. “Si bien algunos elementos tienen mérito por sí solos, no está claro cómo encajan las diversas reformas para crear más viviendas”.
La PIA está particularmente preocupada por la rezonificación “general” de los terrenos alrededor de las paradas de tren y tranvía, que, según afirma, no tiene en cuenta el contexto local. También dice que la legislación sobre viviendas priva a las autoridades locales de la capacidad de tener en cuenta los peligros ambientales y factores como el acceso al transporte público, la disponibilidad de servicios esenciales y la infraestructura local al evaluar las solicitudes de permisos de planificación.
Smith dice que “los antiguos requisitos de paisajismo y diseño ambientalmente sustentable desarrollados por comunidades individuales durante muchos años” han sido “efectivamente eliminados”.
Ella dice que las cuestiones de planificación no deberían ser un “debate en blanco y negro”, pero algunos grupos han “reducido la discusión a un simple binario de apoyo o oposición al desarrollo”.
“Necesitamos urgentemente más viviendas, pero deben ser viviendas que satisfagan las necesidades y expectativas de los victorianos ahora y en el futuro”, dijo Smith.
Aumento de los costos de construcción
Coates también advierte que Melbourne se ha convertido en cierto modo en “víctima de su éxito”. Debido al aumento del parque inmobiliario, los precios en Melbourne son más bajos que en casi cualquier otra capital, lo que a su vez hace que sea más difícil financiar nuevos desarrollos.
A esto se suma el aumento de los costos de construcción, causado en parte por la competencia del propio gobierno de Victoria por materiales de construcción y mano de obra a través de sus “grandes” proyectos de infraestructura, aunque este gasto ahora está cayendo.
“Si el gobierno de Victoria hubiera hecho en su último mandato lo que hizo este, habría sido rentable construir una enorme cantidad de esta capacidad adicional”, dice Coates.
“Pero ahora nos encontramos en una situación en la que los costes de construcción han aumentado, pero el precio por el que se puede vender un apartamento apenas ha cambiado”.
Esta tensión es evidente en la última encuesta sobre el sentimiento de la industria de Procore/Property Council publicada el mes pasado. La confianza en el sector inmobiliario de Victoria es la más baja del país: 24 puntos por debajo del promedio nacional, la brecha más amplia jamás registrada. La confianza en la planificación gubernamental y la gestión del crecimiento también es la más baja a nivel nacional con -65 puntos. Dos tercios de los encuestados culparon a la configuración fiscal del estado.
Si bien Coates señala que los impuestos a la propiedad en Victoria son sólo “ligeramente más altos” que en otros lugares, dice que el impuesto adicional es “un problema” para los compradores extranjeros. El impuesto, que requiere que un comprador internacional pague un impuesto de timbre adicional del 8%, podría “aislar” a Melbourne de inversores extranjeros que ayuden a estimular nuevos desarrollos, dice.
El gobierno de Victoria rechaza las críticas y afirma que los compradores de primera vivienda “no deberían tener que competir dólar por dólar con compradores extranjeros adinerados”.
Tanto Coates como O'Brien dicen que la próxima reforma urgente debe ser la protección del patrimonio: el 29% de los terrenos residenciales dentro de un radio de 10 kilómetros del CBD está cubierto con una capa patrimonial, según el informe de Grattan.
“Grandes partes de Melbourne están bajo protección patrimonial, lo que normalmente afecta a casas viejas y mohosas que son casas compartidas”, dice O'Brien. “Estos son apartamentos de mala calidad que podrían aprovecharse mucho mejor”.
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