Se insta a los propietarios de casas de vacaciones que se acercan a mediados del verano a que consideren cuidadosamente sus reclamaciones fiscales y la Oficina de Impuestos de Australia está tomando medidas enérgicas contra las deducciones dudosas.
Mark Chapman, director de comunicación fiscal de H&R Block, dice que la ATO ha endurecido su postura después de notar “sobrecostos generalizados en las casas de vacaciones, que en realidad se utilizan en gran medida para fines privados”.
Según Chapman, muchos propietarios reclaman deducciones durante todo el año por intereses, intereses y otros gastos operativos, “incluso si la propiedad está ocupada por los propietarios durante la mayor parte del año o sólo se anuncia brevemente para alquiler”.
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Dice que la guía actualizada de la ATO deja un punto muy claro: las deducciones sólo están disponibles si una propiedad se utiliza “principalmente para producir ingresos sujetos a impuestos”.
“La ATO quiere trazar una línea clara entre los auténticos alquileres a corto plazo que funcionan con fines comerciales y las casas de vacaciones privadas disfrazadas de inversiones”, afirma Chapman.
Lo que la ATO ahora considera “realmente disponible para alquilar”.
Chapman dice que la ATO se ha vuelto cada vez más estricta en lo que respecta a lo que se considera disponibilidad real. Una propiedad debe “ofrecerse de forma activa y realista en el mercado abierto y no simplemente figurar como un gesto simbólico”, afirma.
Esto significa publicidad continua en plataformas públicas, precios competitivos y voluntad de aceptar reservas razonables, especialmente en momentos de alta demanda.
“La propiedad debe administrarse como lo haría un operador comercial”, dice Chapman. “No de una manera que proteja el calendario de vacaciones preferido del propietario”.
Las banderas rojas que llamarán la atención
Chapman dice que la ATO se ha vuelto “muy específica” sobre las señales de que una propiedad en realidad no genera ingresos. Una gran señal de alerta es el sobreprecio intencionado de una casa de vacaciones para que nadie la reserve.
“Establecer tarifas nocturnas muy por encima de los niveles del mercado para garantizar efectivamente que nadie reserve es un indicador clásico del uso residencial”, afirma.
Evitar las vacaciones escolares, los fines de semana largos o la temporada alta de verano es otra ventaja. “Si el propietario bloquea el calendario para los períodos pico, la ATO considera que esto es inconsistente con el comportamiento comercial”, dice Chapman.
Añade que el rechazo habitual de reservas razonables o la introducción de condiciones restrictivas, como por ejemplo, no estancias de fin de semana o reservas mínimas de dos semanas en temporada baja, suscitarán dudas.
“Estos patrones sugieren que el propietario está buscando la disponibilidad para preservar el disfrute privado y no tratando de generar ingresos”.
Cómo los propietarios pueden permanecer en el lado derecho de la ATO
Según Chapman, la regla más importante para los propietarios es “actuar como un operador comercial”.
Esto incluye establecer precios justos de mercado, mantener la propiedad disponible durante las temporadas altas, hacer publicidad de manera constante y mantener registros exhaustivos de reservas, consultas, consultas rechazadas, facturas y registros de limpieza o mantenimiento.
“Una buena documentación es crucial”, afirma. “La ATO es muy clara: si reclama deducciones, debe poder demostrar que la propiedad estaba realmente disponible y utilizada para fines de ingresos”.
Los errores más comunes que cometen los propietarios
Chapman dice que muchos contribuyentes cometen un error al suponer que cualquier nivel de ingresos de Airbnb les da automáticamente derecho a reclamar gastos comerciales. Otros reclaman incorrectamente una deducción por un año completo, incluso si la propiedad fue utilizada por familiares o amigos con un alquiler reducido o nulo.
“Es un error común poner a la venta la propiedad esporádicamente o a precios poco realistas para que parezca que está disponible”, dice.
Otro problema es el uso de métodos de división agresivos que no reflejan la verdadera combinación de uso residencial y de alquiler.
Chapman advierte que incluso las estancias familiares con descuento se consideran uso personal: “A efectos de deducción, incluso si se recibe algún pago, sigue siendo uso personal”.
Según él, todos estos errores se basan en el mismo malentendido: “Que la presencia de ingresos convierte la propiedad en un negocio de alquiler. Según el nuevo marco, esto ya no es justificable”.
Parte de una política de cumplimiento más amplia hasta 2026
Chapman dice que la represión de las deducciones por viviendas vacacionales es parte de un esfuerzo más amplio de cumplimiento de la ATO para el año fiscal 2026. Esto incluye un mayor escrutinio de los proveedores de alojamiento a corto plazo, deducciones de alquiler, gastos relacionados con el trabajo y activos de uso mixto, así como una mayor comparación de datos entre las plataformas de reserva y los proveedores de pagos.
“Los informes de la plataforma digital ahora brindan a la ATO información en tiempo real sobre las reservas y los patrones de ingresos”, dice.
Combinado con el nuevo fallo, Chapman dice que la ATO está en buena posición para impugnar reclamaciones que no demuestren una actividad genuina de generación de ingresos.
Ahora que el verano está en pleno apogeo, Chapman dice: “Si su casa de vacaciones es realmente una casa de vacaciones, no puede llamarla propiedad de inversión”.
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