Los compradores de viviendas australianos se enfrentan a un desafío familiar en 2026: si bien la confianza en la vivienda sigue siendo alta y se espera que los precios aumenten, las presiones sobre la asequibilidad significan que no todos pueden participar por igual en el mercado. Y no todo el mundo puede pedir prestado tanto como antes.
Una nueva investigación de Cotality muestra que el 87 por ciento de los profesionales de bienes raíces y finanzas esperan que el valor de las viviendas aumente el próximo año, y casi la mitad predice un crecimiento de más del 5 por ciento.
El año pasado, el valor de las viviendas en todo el estado aumentó un 8,6 por ciento, agregando alrededor de $71,400 al precio promedio de las viviendas, según el Índice de Valor de las Viviendas de diciembre de Cotality.
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A pesar del optimismo general, Lisa Jennings, directora comercial de Cotality, dice que estos promedios nacionales ocultan disparidades crecientes entre estados y segmentos de precios, una realidad que los compradores deben comprender antes de dar el siguiente paso.
“El año pasado, la demanda de vivienda estuvo un 7,2 por ciento por encima del promedio de cinco años, mientras que la oferta disponible a finales de año estaba aproximadamente un 20 por ciento por debajo del promedio”, dijo la señora Jennings.
“Este desajuste entre la oferta y la demanda ha hecho subir los precios, pero también ha creado problemas de asequibilidad para muchos compradores. Si bien es probable que los precios sigan aumentando en 2026, algunos compradores necesitarán ajustar sus expectativas o considerar otras ubicaciones y tipos de propiedades”.
Tasas de interés, límites de crédito y riesgos de asequibilidad
Si bien la confianza en el mercado inmobiliario sigue siendo sólida, varios factores podrían desacelerar el crecimiento en 2026.
“Los cambios regulatorios, como el límite del 20 por ciento de la Autoridad Australiana de Regulación Prudencial (APRA) sobre préstamos de alta relación deuda-ingresos, que entra en vigor a partir de febrero, también afectarán quién puede acceder al crédito”.
Si bien no esperamos que estos cambios tengan un impacto dramático en el crecimiento general de los precios, resaltan la necesidad de que los compradores sean estratégicos en su enfoque”.
“Un aumento en las tasas de interés probablemente frenaría la demanda al reducir la capacidad de endeudamiento y dificultaría que los compradores demuestren viabilidad”, dijo Jennings.
“Este año será fundamental que los compradores comprendan la dinámica del mercado local, identifiquen precios alcanzables y mantengan límites de endeudamiento realistas”, dijo Jennings.
“Aquellos que planifican cuidadosamente y actúan estratégicamente deberían beneficiarse de un mercado fuerte, aunque altamente competitivo”.
Para un hogar típico con un ingreso bruto de $150,000, la nueva “regla 6x” de APRA, que entra en vigencia el 1 de febrero de 2026, crea un límite formal que cambiará la forma en que los bancos ven su solicitud.
Así es como funciona en la práctica para un hogar que gana 150.000 dólares al año:
Umbral de deuda-ingresos (DTI): Usando la regla de 6x, la deuda total máxima de este hogar es $900,000 ($150,000 x 6).
Deuda total: No se trata sólo del nuevo préstamo hipotecario. Incluye límites de tarjetas de crédito existentes, préstamos personales y cualquier deuda restante de HELP/HECS.
El cálculo: TEl banco sumará todas sus deudas nuevas existentes y planificadas. Si este monto total excede los $900,000, su solicitud puede ser rechazada.
Dónde los compradores podrían sentir la presión
Se espera que Queensland, Australia Occidental y Australia Meridional obtengan mejores resultados en 2026 debido a la fuerte demanda local y la escasa oferta de viviendas.
En Queensland, el 89 por ciento de los profesionales inmobiliarios espera que los precios aumenten, y más de la mitad espera un crecimiento superior al 5 por ciento. Australia Occidental registró expectativas igualmente altas, respaldadas por una demanda sólida en una gama de precios, mientras que la relativa asequibilidad y la oferta limitada de Australia Meridional ayudaron a mantener una perspectiva optimista.
“Las viviendas en el cuartil inferior, típicamente el segmento más asequible, están experimentando el crecimiento más fuerte”, dijo Jennings.
“Esto se debe a que la competencia se concentra en los rangos de precios más bajos, donde la oferta es limitada y la demanda es alta. Los compradores en estos mercados deben estar preparados para condiciones competitivas, especialmente si su objetivo es primera vivienda o propiedades de nivel básico”.
Victoria y Nueva Gales del Sur: crecimiento más lento pero existen oportunidades
Por el contrario, se espera que el crecimiento de la vivienda en Victoria y Nueva Gales del Sur sea más moderado.
Victoria, que tuvo el desempeño más débil a nivel nacional en 2025, se vio afectada por impuestos a la propiedad más altos, una menor participación de los inversores y flujos de población más débiles.
“Aunque los encuestados victorianos fueron menos optimistas sobre los precios de la vivienda, la gran mayoría todavía espera que los precios aumenten este año”, dijo la señora Jennings.
“Melbourne en particular está reconstruyendo su ventaja de asequibilidad sobre otras capitales importantes. La migración interestatal es una tendencia y los compradores de primera vivienda ahora representan una mayor proporción de los préstamos. Esto respaldará la demanda cerca del precio medio y en segmentos de mercado más bajos”.
Nueva Gales del Sur enfrenta un desafío diferente. Los valores de las viviendas en Sydney y sus alrededores siguen siendo altos, lo que hace que la asequibilidad sea un factor clave para dar forma a la actividad de los compradores.
“En Nueva Gales del Sur, es probable que el crecimiento de los precios sea condicional”, dijo la señora Jennings. “Los altos valores de las viviendas y una vida útil más larga significan que el mercado es más sensible a los cambios en las tasas de interés. Los compradores deben ser conscientes de que su capacidad de endeudamiento juega un papel clave a la hora de determinar lo que realmente pueden pagar”.
Apoyar al primer comprador de vivienda promueve la competencia
Los compradores de vivienda por primera vez fueron un importante impulsor de la actividad en 2025 y se espera que sigan influyendo en el mercado en 2026.
Programas como la Garantía de Primera Vivienda, que permite a los compradores elegibles comprar una casa con tan solo un 5 por ciento de pago inicial, han aumentado la competencia, particularmente cuando se trata de los umbrales de precios del programa.
Los datos del Ministerio Federal de Finanzas muestran que desde octubre más de 21.000 compradores de vivienda por primera vez se han beneficiado del programa ampliado. Sin embargo, Jennings advierte que la asequibilidad sigue siendo una barrera importante.
“Menos de la mitad de los suburbios de Australia están ahora por debajo de los precios máximos de la Garantía de Primera Vivienda, una disminución significativa en comparación con el año pasado”, dijo.
“Para los compradores en estas áreas, una planificación cuidadosa en términos de presupuesto, ubicación y tipo de propiedad es crucial. Mirar los suburbios exteriores o las viviendas de densidad media y alta puede ofrecer opciones más asequibles y al mismo tiempo brindar acceso al mercado”.
Consejos para compradores en 2026
Para los compradores que ingresan al mercado este año, la Sra. Jennings ofrece varios consejos prácticos:
Comprenda su solidez crediticia – Dada la incertidumbre sobre las tasas de interés, es importante calcular lo que realmente puede pagar, incluido el rango de rentabilidad.
Considere ubicaciones alternativas – Los suburbios exteriores y las áreas regionales pueden ofrecer puntos de entrada más baratos que los puntos de acceso al centro de la ciudad.
Descubra espacios habitables de densidad media y alta – Las casas adosadas, los apartamentos y las unidades suelen ofrecer precios iniciales más bajos, especialmente en mercados donde las viviendas unifamiliares tienen una gran demanda.
Actuar estratégicamente en segmentos competitivos – Es probable que las propiedades del cuartil inferior sigan teniendo una gran demanda, por lo que es posible que los compradores deban estar preparados para actuar con rapidez cuando aparezca la propiedad adecuada.
Considere los costos continuos – Además del precio de compra, tenga en cuenta en la planificación de su presupuesto el impuesto de timbre, las tasas municipales, el mantenimiento y el seguro.
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