Artículo de opinión de Mark Chapman
Mark Chapman es Jefe de Comunicaciones Fiscales en H&R Block Australia y aporta más de 30 años de experiencia como profesional fiscal en el Reino Unido y Australia.
Gearing negativo es una de esas frases que pueden dividir instantáneamente una mesa, pero en mi trabajo diario es mucho menos ideológica y mucho más práctica. La mayoría de los inversionistas en bienes raíces no están tratando de vencer al sistema, están tratando de tomar decisiones a largo plazo con información incompleta, tasas de interés cambiantes y un sistema tributario que recompensa algunos comportamientos y castiga otros.
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Esto es algo que los profesionales de impuestos de firmas como H&R Block Australia ven cada año, particularmente cuando los inversionistas se dan cuenta demasiado tarde de que una estrategia que pensaban que era inteligente en el papel no siempre produce resultados financieros reales.
Así que dejemos de lado el ruido. El apalancamiento negativo no es una estrategia mágica. No es una limosna del gobierno. Y definitivamente no es una garantía de que usted se hará rico comprando una propiedad de inversión. Es simplemente un resultado fiscal y, como la mayoría de los resultados fiscales, puede ser útil en las circunstancias adecuadas y financieramente perjudicial en las equivocadas.
Qué es realmente el engranaje negativo (en lenguaje sencillo)
El apalancamiento negativo ocurre cuando el costo de poseer una propiedad de inversión excede los ingresos generados por ella. En otras palabras, está sufriendo una pérdida financiera, al menos en el papel y, a menudo, también en la vida real.
Estos costos normalmente incluyen:
– interés del préstamo
– Tarifas municipales, turnos y seguros
– Honorarios de gestión de la propiedad.
– Reparaciones y mantenimiento
– Depreciación (deducciones no monetarias)
Si la propiedad sufre una pérdida, esta pérdida normalmente puede compensarse con otros ingresos (por ejemplo, sueldos y jornales). Esto reduce su ingreso imponible, lo que significa que paga menos impuestos.
Ese es el mecanismo. Pero aquí está la verdad más importante: “El apalancamiento negativo no genera dinero, suaviza el golpe de perder dinero mientras se espera el crecimiento del capital”.
Esta redacción es importante porque regularmente veo que los inversores se comportan como si la deducción fiscal fuera el motivo de la inversión y no un beneficio secundario.
El mayor error: “La deducción fiscal da sus frutos”
Este es el mayor malentendido que veo en la práctica. Los inversores suelen decir algo como: “Está bien si tiene un sesgo negativo, lo recuperaré cuando llegue el momento de declarar impuestos”.
Pero las deducciones fiscales no funcionan como reembolsos. Reduce sus ingresos imponibles, no sus costos. Si tiene una tasa impositiva marginal del 37 por ciento (más el impuesto de Medicare), podría recuperar alrededor de 39 centavos por dólar en pérdida deducible. Eso todavía significa que usted mismo financia los otros 61 centavos.
Entonces, si su propiedad le cuesta $20,000 al año de su bolsillo, el interés negativo puede aliviar el dolor, pero aún así estará materialmente atrasado.
Es por eso que a menudo digo: “Si no puede pagar la propiedad sin la deducción de impuestos, probablemente no pueda pagar la propiedad”.
Cómo funciona en el mundo real (no en el folleto)
En teoría, el apalancamiento negativo trata de cerrar la brecha entre el rendimiento del alquiler y el crecimiento del capital a largo plazo. En la práctica, suele estar determinado por tres fuerzas: las tasas de interés, los precios de compra en relación con los alquileres y las expectativas de crecimiento de los inversores.
Cuando las tasas de interés suben rápidamente, el apalancamiento negativo aumenta, no porque el inversor esté siendo estratégico, sino porque los números se han vuelto en su contra.
En los últimos años, he visto a muchos inversores sorprenderse por la rapidez con la que una propiedad ligeramente negativa se convierte en un flujo de caja gravemente negativo cuando se reinician las tasas de interés.
Y aquí es donde llega la verdadera consecuencia:
“El apalancamiento negativo sólo funciona si se puede mantener el activo el tiempo suficiente para que el crecimiento del capital haga el trabajo pesado”.
Si se ve obligado a vender anticipadamente porque los pagos se vuelven inmanejables, el apalancamiento negativo se convertirá en un problema agravante, habrá financiado pérdidas y potencialmente tendrá un mal resultado.
Cuando el apalancamiento negativo puede tener sentido financiero
El apalancamiento negativo puede ser útil, pero no como objetivo independiente. Tiene sentido si respalda una estrategia de inversión más amplia y si el flujo de caja del inversor puede respaldarla. En mi experiencia, el apalancamiento negativo tiende a ser más racional cuando:
1. Tiene unos ingresos estables y sujetos a impuestos elevados
Si se encuentra en una categoría impositiva más alta y tiene ingresos predecibles, el valor fiscal de las deducciones es mayor y más confiable. Sin embargo, esto sólo importa si la inversión en sí suma. A menudo veo profesionales de entre 30 y 40 años que utilizan el engranaje negativo como parte de un plan consciente de creación de riqueza, pero los inteligentes no confían en ello. Lo consideran un amortiguador.
2. La propiedad tiene sólidos fundamentos para el crecimiento.
El apalancamiento negativo esencialmente está pagando hoy el potencial alcista de mañana. Esto puede tener sentido si el activo es realmente escaso, tiene fuertes impulsores de demanda y perspectivas de crecimiento a largo plazo. Es menos racional cuando la compra está impulsada por un argumento fiscalmente eficiente en un mercado con alta oferta. Una afirmación que les he estado diciendo a mis clientes durante años es: “La ATO no compensa una mala inversión, simplemente comparte algunos de los costos”.
3. Se encuentra en las primeras etapas de otorgamiento de préstamos y espera que el flujo de caja mejore.
Algunas propiedades comienzan en negativo y avanzan hacia neutral o positivo a medida que aumentan los alquileres, aumentan los salarios y disminuyen los costos de intereses (o disminuye el saldo del préstamo). En este caso, el apalancamiento negativo puede actuar como una fase temporal en lugar de una característica permanente.
4. La depreciación mejora legítimamente las ganancias
A menudo se malinterpreta la depreciación. Es una deducción no monetaria, lo que significa que puede mejorar el flujo de caja después de impuestos incluso si el inversor realmente no paga estos costos. Pero aquí está el truco: la devaluación no crea prosperidad, sólo cambia el momento. Y dependiendo del activo y las reglas, esto puede afectar el resultado fiscal cuando se vende.
Cuando el cambio negativo es una señal de advertencia
También hay situaciones claras en las que la marcha negativa suele ser una señal de advertencia.
1. El inversor busca deducciones más que rentabilidad
Si el principal argumento de venta es “Obtendrás una gran deducción fiscal”, no es una inversión, sino una compra de una deducción costosa. Una propiedad debería poder justificarse basándose en datos clave como ubicación, rendimiento, demanda y perspectivas a largo plazo. Los impuestos son secundarios.
2. El flujo de caja ya es escaso
He visto a muchos inversores dar por sentado que en el futuro serán más ricos, los tipos de interés bajarán, los alquileres subirán y todo irá bien. A veces es así. A veces no lo es. El engranaje negativo requiere resiliencia, y en un entorno de alta velocidad esa resiliencia debe ser real, no optimista.
3. Dependen del crecimiento del capital para salir rápidamente de la crisis
El apalancamiento negativo a menudo se vende con la promesa implícita: “El crecimiento valdrá la pena”. Pero los mercados no crecen según lo previsto. Si la estrategia sólo funciona cuando los precios suben rápidamente, no es una estrategia sino una especulación.
La trampa del comportamiento: los inversores olvidan el objetivo
El comportamiento más común que veo no es que la gente malinterprete la ley tributaria, sino que la gente malinterprete sus propios objetivos.
Compra una propiedad con sesgo negativo pensando que es financieramente inteligente, pero no ha realizado una prueba de estrés:
¿Qué sucede si las tasas de interés suben otro 1 o 2 por ciento?
¿Qué sucede si la propiedad permanece desocupada durante 6 a 10 semanas?
¿Qué pasa si aumentan los impuestos a los estratos?
¿Qué pasa si los ingresos bajan (licencia parental, despido, enfermedad)?
¿Qué pasaría si el mercado estuviera estancado durante cinco años?
Se puede sobrevivir al apalancamiento negativo si el inversor tiene margen de error. Se vuelve peligroso cuando el inversor no tiene margen y “espera” salir adelante. El apalancamiento negativo no es intrínsecamente bueno o malo, pero a menudo se malinterpreta.
Esto puede tener sentido si forma parte de un enfoque de inversión a largo plazo y bien financiado con una sólida selección de activos y horizontes de tenencia realistas. No tiene sentido si se utiliza para justificar pagos excesivos, comprar acciones inferiores o ampliar la capacidad crediticia hasta el límite.
Así que este es el punto de vista que quiero compartir con ustedes: “Si el apalancamiento negativo es la razón principal para comprar la propiedad, ya está haciendo la pregunta equivocada”. La mejor pregunta es: ¿Seguiría comprando esta propiedad si las normas fiscales cambiaran mañana?
Si la respuesta es sí, la marcha negativa podría ser un viento de cola útil. Si la respuesta es no, puede que sea el momento de reconsiderar la compra antes de que la deducción fiscal se convierta en un costoso premio de consolación.
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